サービスのご案内

①募集力診断
空室対策には「募集チラシの改善」「家賃見直し」「リノベーション」「ホームステージング」など様々な方法がありますが、まず重要となるのは「現状把握」です。現状把握のために、当社が今まで累計1万室以上の空室対策を行う中で培った、100以上の項目をチェックリストで採点していきます。

募集力とは、マーケティングの4Pのかけ算です。「流通販路（Place）」「販売促進（Promotion）」「家賃設定（Price）」「物件（Product）」の4つの軸で各項目がどの程度達成できているか、10点満点で定量的に評価していきます。それによって、強みと弱みが明確になり、優先順位をつけて改善に取り組むことができます。

②建物診断
これは、建物設備に関するハード面の診断です。建物は物理的に必ず経年劣化していきます。問題が起きてから場当たり的に修繕するよりも、長期的な視点に立って長期修繕計画を立て早め早めに手を打っていく方が、結果的に修繕費を抑えることにつながります。

計画立案の前に、まずは現状把握として20年以上の経験がある専門調査員が建物の共用部、専用部をくまなくチェックしていきます。結果は、建物調査レポートとして今後の長期修繕計画に役立ててもらえるように納品いたします。

医療では、セカンドオピニオンが必要とされています。（注：セカンドオピニオンとは、今かかっている医師（主治医）以外の医師に求める第２の意見です。）この考え方が広がってきた背景には、従来の「医師お任せ医療」ではなく、インフォームド・コンセント（説明と同意）を受け「自分も治療の決定に関わる医療」に変わってきた、という社会背景があります。

不動産も医療と同じく、広範な領域に渡る知識や経験が必要となります。だからこそ、重要な決定の前には必ず専門家のセカンドオピニオンを取られることをお薦めしています。

例えば、「土地活用の提案（アパート等）を受けたが、家賃は30年に渡ってこれでいいのか？様々な方法がある中でなぜ、これが一番良いと言えるのか？」「空室対策として150万円以上の費用がかかる提案があったが、今の家賃で投資分を回収できるのか不安。本当にやらなければいけないのか？」などの疑問が生じることもあるかと思います。

そのような時には、当社のセカンドオピニオンサービスをご利用ください。第三者の客観的な立場から、アドバイスをさせていただきます。そして、完了後は、専門資格ＣＰＭを持つ当社共同代表が、現状の収支を「キャッシュフローツリー」として見える化し、課題や改善点をお伝えいたします。

①稼働案件の一元管理化
当社では、オーナーさまの保有物件で日々発生する事案について、発生～経過～完了までの対応履歴や写真及び書類を全て、専門のクラウドシステムにより一元管理しています。
一元管理されたデータは、社員のPC及びスマートフォンで確認が可能です。リアルタイムで案件の進捗を共有しているため、お客さまからのお問い合わせにもスピーディーな対応が可能となり、ご契約者さま満足度の向上にも繋がります。

日々の入力データはシステム内に蓄積されることによって、資産経営の戦略情報として活用していけるデータベースとなっていきます。具体的には、「〇〇号室はいつの時期にいくらの家賃で決まったのか、募集にかかった期間は？」「前の入居者はどのような人だったか、入居年月は？退去理由は何か？」「共用部のどこでどのような修繕工事を行ったか、その費用は？」「そろそろ〇〇の状態をチェックし、メンテナンスをした方がよさそう」といったように、日々の様々なデータを一元管理し蓄積していくことで、年数が経てば経つほど、貴重な戦略情報資源となっていきます。そのためには、記録し共有していくためのクラウドシステムを導入していることが必須となります。

②空室情報のリアルタイム発信
オーナーさまの保有物件で空室が発生した際は、速やかにリフレッシュ工事の実施と併せて空室情報の公開を実施します。空室情報の公開はWEB上で行っており、空き状況・空室資料のダウンロード・内見用鍵の所在を24時間365日公開しているため、空室による機会損失を極限まで少なくすることが可能です。また、物件の申込から契約についても、WEB上でスムーズに完結できる体制を整えています。

③案内情報履歴の取得
空室の募集時には、問合せ及び内見の履歴を取得しています。それらのデータを分析することでオーナーさまご自身でも客観的に判断することが可能となると共に、適切な時期に募集戦略の見直しを行うことができます。空室対策コンサルティング業務にて立てた対策や仮説を実際に実行し、速やかにPDCAを回していくことで、より効果の高い方法を実践していくことができます。

募集力診断を経て明らかになった強みの強化や弱みの改善等を具体的にどのような方法で行えば良いか、ご提案と実行支援をさせていただくサービスです。

空室対策には、逆算思考が必須です。

１室成約のためには、3件の内件が必要、そのためには10件の問合せが必要、さらにそのためには50件の資料請求が必要、というように、最終目標から逆算して考えていきます。
それぞれの反響～内見～成約の各ステップで何がネックになるのか、その推移率を高めるための対策を、効果的な順で実行していきます。

基本的に、賃貸住宅では満室になるとそれ以上の収入増加は見込めなくなります（家賃単価×部屋数×稼働率＝総収入）。

ですが、賃貸経営という視点で見れば、「収入ー支出＝利益」です。つまり、満室というのは中間目標ではありますが、ゴールではありません。
満室で余力が出た時こそ、支出削減への取り組みや長期修繕などの先行投資によって、建物のバリューアップを行い、家賃を上げていけるような戦略を検討していくことが必要です。

収益改善のためにできることを全て網羅した「収益改善のための対策マトリクス」を活用しながら、優先順位を付けて、収益改善のための取り組みを進めていくためのサービスです。

空室対策や有効活用は具体的な手法が中心となります。ですが、資産経営において最も重要なのは「そもそも何のために行うのか？」「この不動産は保有するのか売却するのか？」などの「戦略的な視点」です。特に重要な視点は、下記の2つです。

①資産戦略
保有する資産の全体像（ポートフォリオ）を踏まえ、収益改善に取り組んでいくための優先順位を決めていきます。そのためには、各不動産の収益一覧表（ROA分析）によって、全体および各物件の収益利回りを一覧で把握することが必要です。

②出口戦略
不動産にもライフサイクルがあります。築30年を超えてくるとハード面（躯体や設備）、ソフト面（賃貸市場での価値）での様々な問題が浮上してきます。
それに対して、現状維持か、再投資してバリューアップするのか（業態変更も含め）、建て替えを検討するのか、売却するのかの資産組換え戦略を検討することが必要となります。